En Antikhaus Somos los Mayores Especialistas de Europa en Rehabilitación de Ventanas de Edificios Históricos. Reproducimos las ventanas exactamente igual que las originales, incorporando la más avanzada tecnología en confort acústico, climático y seguridad.

Si usted va a rehabilitar un edificio con ventanas de madera antiguas, entre en nuestra web, escríbanos, e inmediatamente nos pondremos en contacto con usted: http://www.antikhausglobal.net

martes, 1 de julio de 2008

Rehabilitación de una Colonia: Colonia Riedtli, Zürich, Suiza

Colonia RiedtliEste grupo de edificios que conforman una manzana, forman parte de una importante rehabilitación integral que se llevó a cabo en un barrio de Zurich. Una de las exigencias de la rehabilitación era la de volver a colocar las ventanas originales, pertenecientes a una tipología de ventanas muy características de una época en Suiza.

Las ventanas mono-cristal originales, se tenían que sustituir por ventanas con cristales de aislamiento de protección climática.

Estado de la obra

Ventanas de perfiles estrechos de fabricación suiza del año 1925, en buen estado de conservación pero sin aislamiento alguno. En algunos de los edificios existen ventanas con formas especiales como de elipse y/o ovalado. Ventanas con muchas baquetillas.

DiagnósticoRiedtli

Ventanas con perfiles muy estrechos, con prohibición taxativa por parte de la Agencia de Protección de Patrimonio de variar las medidas. Al tener que efectuar la rehabilitación sin poder desalojar a los ocupantes de las viviendas, se tenían que realizar los trabajos buscando una solución que obviase cualquier intervención de albañilería.

Solución

Se amplió en 14 milímetros la profundidad del perfil, de esta forma no se alteró la visión del perfil. El encuentro entre el marco de la ventana y la obra se realizó según el caso; o bien ensanchando o reduciendo el marco. Al no haber modificado prácticamente las medidas de los perfiles y baquetillas originales, se pudo cumplir el ordenamiento de la Agencia de Protección del Patrimonio Histórico.

Planos

planos

martes, 3 de junio de 2008

Rehabilitacion de Edificios: Proviantamt, Mainz, Alemania

En la época napoleónica se utilizó este edificio como almacenamiento de provisiones del ejército. Antes y durante la II Guerra Mundial se utilizó como despacho e intendencia y, finalizada la guerra, se utilizó como almacén.

Para la ciudad de Mainz era y es un edificio muy valorado y emblemático, se procedió al cambio de uso, convirtiéndose, tras una profunda renovación, en apartamentos de lujo, a excepción de la planta baja, dedicada a la restauración.

Estado de la obra:

Dado que el edificio estaba construido en su totalidad a base de mampuestos, era imprescindible hacer un aislamiento interior, ya que la fachada debía de conservarse. Los huecos de las ventanas eran de formato pequeño, incluso algunos del tamaño de un matacán (orificio desde donde se disparaban las armas).

Diagnóstico:

A consecuencia de las funciones estáticas de los techos abovedados, los dinteles de las ventanas tan sólo medían 6 cms.; además se tenía que instalar antes de la colocación de la ventana, un aislamiento de 2 cms., de tal forma que finalmente tan sólo se disponían de 4 cms. para la colocación de las ventanas.

Otro problema añadido era la colocación en las ventanas de cristales con alta protección acústica. Las exigencia impuesta por la oficina de Protección de Patrimonio era la de conservar el grosor exterior de los perfiles lo más estrechos posibles, fiel reflejo de las ventanas originales. Asimismo, las hojas también debían ser de las medidas estrechas correspondientes a las originales.

Solución:

Debido a nuestra experiencia en edificios que combinan la madera y la obra (Fachwerkhäus), pudimos ofrecer al promotor la construcción de un tipo de ventana que a pesar de tener perfiles estrechos, con cordón doble de aislamiento acústico, cumplían con las exigencias para obtener un alto grado de protección acústica. Se empotraron los marcos de las ventanas en obra, solventando así el problema de la visión exterior de los perfiles (estrechos), sin mermar las altas prestaciones del aislamiento acústico.

Planos:

sábado, 29 de marzo de 2008

Rehabilitación de edificios: Estación de Tren

La estación de tren más grande de Europa

Se trata de la estación de tren término más grande de Europa, con una superficie de 83.640 m2. Se inauguró el 4 de diciembre de 1915, tras 13 años de construcción.

Estación de Leipzig, interior

Junto a su función como punto neurálgico de mercancías, la estación tiene desde 1997, tras ser restaurado el edificio íntegramente, un importante centro comercial. Repartido en tres plantas con una superficie de 30.000 m2. (a partir de 2004), en donde están ubicados aproximadamente unos 140 comercios. El volumen total de la modernización y rehabilitación de la estación fue de unos 250 millones de euros

Todas las ventanas originales fueron restauradas por nuestra empresa.

Estación de Leipzig, interior

domingo, 2 de marzo de 2008

Rehabilitación edificios históricos: Ayuntamiento Halle, Alemania

Ayunamiento en la ciudada alemana de Halle

Renovación de la totalidad de la fachada en el año 1996. Ventanas especiales de guillotina, con contrapesos colocados a los lados, dentro de unas jambas huecas. La característica más singular de estas ventanas consistía en que tres hojas verticales se podían accionar y/o funcionar al mismo tiempo.

El sistema constructivo de las ventanas era extremadamente complicado. La rehabilitación de las ventanas originales era del todo imposible, ya que los perfiles y los cristales de protección térmica no se podían integrar a las mismas, debido a que los perfiles de madera estaban podridos o hinchados, de tal modo que la mayoría de las ventanas ya no se podían accionar.

Estado de la obra

Ventanas de guillotina de los años 30, como ya se ha indicado, en pésimo estado.

Diagnóstico

Como de esta tipología de ventanas especiales ya no existen planos de fabricación, y los proveedores de aquella época, (por ejemplo, los herrajes ya no existían), se tuvieron que inventar las ventanas prácticamente de nuevo.

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Solución

Se desmontó pieza a pieza todas las ventanas del edificio, con especial minuciosidad los mecanismos de los herrajes, cojinetes, pesos y demás sistemas para accionar las ventanas. Posteriormente se codificaron todas las piezas. Además se tuvo que solucionar el problema de equilibrado mediante pesos, contrapesos y poleas, para contrarrestar el peso de los nuevos vidrios.

Las dimensiones de los perfiles no se pudieron cambiar de ninguna de las formas de tal modo que se efectuó una prospección en el mercado a fin de localizar los elementos válidos para este peculiar sistema constructivo.

Junto con los arquitectos de la obra, ingenieros especializados y nuestro departamento técnico se creó una planificación general para estudiar el plan de ejecución a fin de lograr los objetivos marcados.

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Después de esta fase teórica y de estudio, se procedió a reunir todas las piezas, construyéndose un prototipo, que posteriormente fue sometido a nuestro “banco de pruebas” para garantizar la estanqueidad, seguridad y funcionalidad, así como el mantenimiento. Después de realizar unas pequeñas mejoras sobre el prototipo, se pudo dar luz verde a la producción de las ventanas.

El tiempo de preparación fue de seis meses. Después se fabricaron de forma continuada 240 ventanas para esta obra y hasta el día de hoy, transcurridos casi 12 años, no se ha producido ningún tipo de problema.

sábado, 1 de marzo de 2008

Rehabilitación de edificios históricos: Dirección General de Correos, Berlin

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Obra realizada entre los años 1997 al 2001- Casi todas las ventanas eran iguales, de tipo doble cristal, con diferentes exigencias de seguridad y protección según la planta del edificio, para cumplir la normativa de la oficina de Protección del Patrimonio. Se tenía que reconstruir las ventanas según el modelo original. Los perfiles se mantuvieron lo más estrechos posibles.


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Volumen total del presupuesto: 2.500 ventanas para el Ministerio de Finanzas y 800 ventanas para el edificio anexo de Correos, con un total de 6 millones de euros. Incluido en el precio; el desmontaje de las ventanas antiguas, planificación, fabricación y colocación de las nuevas ventanas.

miércoles, 27 de febrero de 2008

Rehabilitación de edificios históricos: Ministerio de Economía, Berlín

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Estado de la obra, diagnóstico y solución


Obra realizada entre los años 1997 al 2001. Las ventanas existentes debían de sustituirse por otras que cumplieran parcialmente, según planta y necesidad, todas las exigencias de seguridad y protección, que ya hemos comentado anteriormente.

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Algunas ventanas constan de dos hojas, pudiéndose abrir por separado cada una de ellas o las dos hojas conjuntamente, como si se tratara de una sola hoja (“Verbundfenster”).


Volumen total del pedido: 1.000 ventanas. 2,9 millones de Euros. Incluido en el precio; el desmontaje de las ventanas antiguas, planificación, fabricación y colocación de las nuevas ventanas.


A modo de ejemplo: se fabricó una ventana especial por su tamaño, características y con todos sus sistemas de seguridad incorporados (anti-bala, etc. etc.), con un coste de 27.000,- €.


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sábado, 23 de febrero de 2008

Rehabilitación de Edificios. Ministerio de Exteriores, Berlin

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Estado de la obra

Obra realizada entre los años 1997 al 2001. Nos encontramos con grandes ventanas de tipo combinado, con dos hojas de apertura horizontal, pudiéndose abrir por separado cada una de ellas o las dos hojas conjuntamente, como si se tratara de una sola hoja (“Verbundfenster”).

Diagnóstico

Las ventanas existentes se tenían que restaurar, incorporando vidrios de aislamiento, que además cumplieran las exigencias de protección y seguridad. Debiéndose también tener en cuenta, el mayor peso de los vidrios.

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Solución

Se consiguió ubicar los nuevos vidrios de protección, dentro los marcos originales existentes.

Volumen total del pedido: 1.600 ventanas. 2,3 millones de euros.

martes, 19 de febrero de 2008

Rehabilitacion de Edificios. Ministerio de Finanzas, Berlín

Ministerio Finanzas, Berlin

Obra realizada entre los años 1997 al 2001 Casi todas las ventanas eran iguales, de tipo doble cristal, con diferentes exigencias de seguridad y protección según la planta del edificio, para cumplir la normativa de la oficina de Protección del Patrimonio. Se tenía que reconstruir las ventanas según el modelo original. Los perfiles se mantuvieron lo más estrechos posibles.



Ministerio Finanzas, Berlin

Volumen total del presupuesto: 2.500 ventanas para el Ministerio de Finanzas y 800 ventanas para el edificio anexo de Correos, con un total de 6 millones de euros. Incluido en el precio; el desmontaje de las ventanas antiguas, planificación, fabricación y colocación de las nuevas ventanas.




Planos: Image

lunes, 18 de febrero de 2008

Rehabilitación de Edificios: Ministerios, Berlin

A consecuencia del traslado de los Ministerios de Bonn a Berlín, se produjo un cambio de uso de varios edificios en el Oeste de Berlín, edificios que anteriormente fueron ocupados por el Gobierno de la DDR.

El actual Ministerio de Finanzas, situado en la Wilhelmstrasse, esquina Leipziger Strasse, fue el Ministerio del Aire, construido en el año 1930, además como edificio anexo se halla actualmente la Dirección General de Correos.



El actual Ministerio de Economía, en la Invalindenstrasse se construyó entre 1880 y 1900, en el estilo “Gründerzeit”.




El actual Ministerio de Asuntos Exteriores, Leipziger Strasse, junto con el puente del río Spree, perteneció al complejo de la antiguo Banco Nacional (Reichsbank), y se construyó en el año 1920.

Para los tres Ministerios se tenían que incorporar medidas de seguridad y protección, como por ejemplo, anti-robo con fractura, anti-bala y sistemas de sensores de alarma para la vigilancia (contactos de imán, de bloqueo, sensores de rotura de cristales para la garantizar la seguridad y la uniformidad climática del edificio).

miércoles, 6 de febrero de 2008

Restauración de las Vidrieras de la Catedral de León

León, (EFE).- Las vidrieras de la Catedral de León, de entre los siglos XIII y XIX, consideradas como el mejor conjunto histórico de Europa y con una superficie de cerca de 1.900 metros cuadrados, podrían lucir todo su esplendor en 2020 si el proceso de rehabilitación se desarrolla conforme al "ritmo actual".

De momento, se ha restaurado poco más de una tercera parte de este tesoro, alrededor de 650 metros cuadrados, ha explicado en León a Efe José Manuel Rodríguez, el coordinador del proyecto cultural "Catedral de León", cuyo objetivo es la rehabilitación de elementos emblemáticos de la seo, piedra y vidrieras.


Se trata de unas vidrieras "espectaculares, que quizás no son las mejores medievales de Europa, ya que también las hay en Francia o Países Bajos; igual tampoco son las mejores del Renacimiento; pero lo que sí es cierto es que constituyen el mejor conjunto histórico de Europa".


"En ellas se suceden distintas épocas con una armonía perfecta; en sí constituyen una historia de la vidriera", ha explicado.


"Son excepcionales", ha afirmado el director, consciente de que el proceso de restauración ha sido lento.


El empujón más fuerte a estos trabajo se produjo en 2006, a raíz de un convenio firmado entre el Cabildo Catedralicio, Caja España y la Junta de Castilla y León, en virtud del cual se acordó, entre otras obras, restaurar 450 metros cuadrados de vidrieras.


Este compromiso se está cumpliendo y se ha llegado "al ecuador" del mismo, ya que, de estos 450 metros, se han restaurado 210, lo que quiere decir que "las obras navegan a buena velocidad de crucero".


"Ahora lo interesante es que a esta fase, que acabará en 2010, se le dé continuidad y que no sea un proceso cerrado", ha explicado el director, quien estima que "harían falta otras tres más para dejar el conjunto de ventanales restaurados y protegidos", unos doce años.


Con anterioridad, se había restaurado la parte correspondiente a las naves bajas de la seo y las capillas de la girola, unos 450 metros cuadrados, ubicadas en una zona "de fácil acceso".


En la actualidad, se están restaurando, a una velocidad media de 25 metros cuadrados cada dos meses, las vidrieras del presbiterio y las que están encima de la capilla mayor, mientras que restan por acondicionar las de la parte alta.


Los problemas que presentan derivan de su propia fragilidad, unido a los sucesivos desprendimientos que se han producido en la seo, así como a los efectos de la climatología, viento y calor.


Además, este monumento no ha sido ajeno a los actos vandálicos, el último de ellos en 1991 "cuando un individuo se subió al cable del pararrayos y dañó las vidrieras".


A la labor de desmontaje, limpieza, restauración y consolidación de vitrales, se suma el de instalación de medidas de protección, como la colocación de una malla de acero inoxidable, además de un vidrio exterior.


El orden de estas vidrieras en la seo no es casual, ni están colocadas por épocas, sino que están distribuidas conforme al pensamiento medieval y, así, las que hacen alusión al antiguo testamento están en la parte más sombría, mientras que las relativas a la iglesia están en la sur; todas ellas conformando un espectacular juego de colores.


Recientemente, se ha restaurado una de las más emblemáticas, la del árbol de Jesé, del siglo XIII, que representa al padre de David, de cuyo tronco nacía Cristo.


La vidriera que ha adquirido más actualidad es una del siglo XIII, relativo a una cacería, a partir de cuya descomposición de colores se diseñó el edificio del Museo de Arte Contemporáneo de Castilla y León (MUSAC). EFE

viernes, 1 de febrero de 2008

Rehabilitación del Convento de los Mínimos de la Victoria, Zaragoza

La recuperación del edificio del siglo XVII ha combinado el respeto histórico con la nueva orientación del espacio como Museo del Fuego

Las obras de recuperación del antiguo Convento de los Mínimos de la Victoria, ubicado en la calle Ramón y Cajal, angular a Pignatelli, han culminado después de tres años de trabajo, que han servido para poner en valor este edificio de carácter barroco clasicista, construido entre los siglos XVI y XVII. La intervención ha sabido combinar el respeto a la arquitectura monástica de la época y la nueva orientación del espacio, que albergará el Museo del Fuego y de los Bomberos de Zaragoza.

La restauración de este edificio, de gran monumentalidad y de casi 6.000 metros cuadrados de superficie construida, ha supuesto una inversión de 7.180.421 euros, aportada a partes iguales por el Ayuntamiento de Zaragoza y el Ministerio de Fomento, quien además adjudicó los trabajos, tras el correspondiente concurso, a la empresa FCC Construcciones.

El proyecto de rehabilitación, realizado por el arquitecto municipal José Javier Gallardo, tuvo que hacer frente a un inmueble muy deteriorado y que tras la desamortización de Mendizábal, en 1835, fue reconvertido sucesivamente en cuartel, escuela, y viviendas, entre otros usos, que terminaron por influir en su estado general de conservación.

Consolidación del edificio

Las primeras actuaciones recuperadoras que se realizaron en el edificio se remontan al año 2002 y pusieron de manifiesto la comprometida estabilidad de los muros, con una fuerte disgregación del adobe y del tapial que les daban forma. Las obras se paralizaron hasta septiembre de 2004, fecha en la que ya se dispuso de una solución arquitectónica capaz de consolidar el convento de Los Mínimos de la Victoria. De hecho, una estructura metálica exenta de los muros es la que se encarga de repartir las cargas y de aportar solidez a este inmueble, que fue construido en varias etapas y con materiales pobres. Desde ese momento, la recuperación se ha seguido sin sobresaltos y ajustándose a los plazos previstos.

El conjunto conventual contaba además con una iglesia, que fue derruida a finales del siglo XIX o principios del XX, y en cuyo espacio se ubicó el primer parque de Bomberos de Zaragoza (hoy parque número 2), que ya fue modernizado y recuperado por el consistorio de la capital aragonesa en una fase anterior. La rehabilitación recién concluida, del que será el futuro Museo del Fuego, se ha centrado en el recinto del claustro: fachadas interiores, patio y las alas sur y oeste del inmueble.

Respeto a los orígenes

En la restauración se ha optado por conservar y resaltar todos los elementos que definen el estilo original del edificio ¿cúpula barroca, sótano de arcos de ladrillo, forjados de madera, fachadas primitivas y sobre todo el patio claustral, al que se le ha dotado de una cubierta--, y por recrear algunos otros que se han perdido tras los múltiples avatares que ha sufrido el convento, como muchas de las bóvedas de arista de la galería de la planta baja. Además ha logrado dotar de flexibilidad a los nuevos espacios útiles del inmueble, e inducir ya los recorridos que formarán parte del futuro proyecto museístico.

La introducción de materiales como los hormigones hidratados, la madera, los policarbonatos translúcidos, los aceros, y las pinturas antioxidantes contribuyen a crear atmósferas de sosiego y reposo y una arquitectura en la que se reencuentran el pasado y el futuro. El color del edificio combina la neutralidad de la cal tintada en negro de algunos muros y de las fachadas exteriores, con el blanco de la cúpula barroca y el rojo, que salpica los techos y el claustro en clara alusión al fuego.

Actuación arquitectónica

El conjunto museístico se organizará en cuatro plantas (sótano, baja y dos alzadas), que conforman una U, en uno de cuyos extremos se radica el parque de Bomberos.

El acceso se establece a través de la plaza de la Victoria, por la fachada que diseñó Ricardo Magdalena. Este espacio sorprende por el tratamiento de la cubierta en la que se recrea la idea del antiguo artesonado. Este elemento se completa con la colocación de placas separadas del lienzo superior, que crean juegos de luces y sombras e incorporan el blanco y el rojo, como en otras zonas del edificio.

En este ámbito se localizará la recepción de visitantes, la tienda, la cafetería, el taller de restauración de vehículos antiguos, zona de exposición temporal, los aseos y el salón de actos para 150 personas, que destaca por su techo escultural, a base de placas irregulares de policabornato, que provocan diferentes incidencias de la luz, que también juega con matices de blanco y rojo. El salón cuenta con un servicio de traducción simultánea.

El suelo de este espacio es de hormigones especiales con capa hidratada. De este nivel arranca una escalera reconstruida y encajada en paredes tintadas en negro, que está coronada por una cúpula barroca, recubierta de cal para resaltar sus detalles y su belleza, También desde la planta baja puede accederse al claustro del viejo convento, que constituye, sin duda, una de las señas de identidad del edificio de los Mínimos de la Victoria.

En las plantas alzadas se han acondicionado los usos administrativos del edificio, los almacenes, aularios interactivos, dos salas por planta para exposiciones permanentes, que se organizan en forma de L, distribuidos por pasillos en los que se mantienen los óculos del viejo convento. La biblioteca se resuelve como un cuerpo independiente, que arranca de la primera planta y se desarrolla en tres niveles, situando su cota máxima por encima de la del resto del conjunto, tal y como aparece documentado en los planos históricos de 1.867. El suelo de los nuevos espacios es de madera maciza y los techos consiguen unidad con la utilización en todos ellos de policarbonatos.

Un cuerpo de cinc y de vidrio en el altillo, que recorre la L que conforman las áreas de exposición, se encarga de aportar luz cenital a toda la zona museística, ya que las ventanas se han eliminado.

El patio del claustro tiene un tratamiento especial y muy cuidado. En la galería, se han logrado conservar algunas bóvedas de crucería típicas de la arquitectura monástica y se han evocado en el bajo techo construido en pladur a lo largo de los porches. También se ha actuado en los muros interiores de ladrillo viejo, con trabajos de limpieza, rejuntado, restauración y zonas de nueva construcción. La solución final, mediante la aplicación de un tinte rojizo y pintura transparente, da unidad al conjunto y permite distinguir a simple vista los materiales nuevos de los viejos.

En el patio han surgido además unos descansillos de obra, a modo de bancos, a los que se llega a través de un pavimento de color, que actúa como una alfombra. Estos elementos permitirán al visitante un cierto reposo y contemplar tanto el recinto como las exposiciones con tranquilidad.

El claustro dispone de una cubierta ligera que, además de proteger de la insolación o de la lluvia, acentúa, de nuevo, el juego de luces que se propicia en todo el edificio.

El sótano de arcos de ladrillo es otra de las piezas de excepción del conjunto, que se ha recuperado tal y como era en su origen.

Finalmente, el tratamiento de los muros exteriores se ha completado con una tonalidad gris, que lo destaca del conjunto del caserío de la zona y le aporta singularidad. Las ventanas clausuradas se insinúan tras una serigrafía en tres dimensiones, realizada en un trabajo por ordenador.

Antecedentes históricos

El Convento de los Mínimos de la Victoria, orden de San Francisco de Paula, de Zaragoza, se fundó en 1576 y contó con la colaboración y el apoyo del tercer Conde de Aranda, Juan de Urrea, el Justicia de Aragón, Juan de Lanuza, entre otros notables.

La edificación se acometió en varias etapas constructivas a lo largo de las últimas décadas del siglo XVI y las primeras del XVII. La iglesia y todo el convento tiene la firma del maestro de obras Clemente Ruiz, autor también del convento de las Fecetas.

Los Mínimos de la Victoria estaba situado en una zona que en el momento de su construcción se denominaba Campo Hospital y Campo Toro; unas denominaciones que estuvieron en vigor hasta el siglo XIX. Se trataba de un entorno que alternaba lo urbano y lo rural-agrícola. Casi contiguo al convento se localizaba el Hospital de Nuestra Señora de la Piedad y los Pobres Convalecientes, hoy Hospital de Nuestra Señora de Gracia. Esa zona la completó en el siglo XVII el convento de los Predicadores de San Ildefonso.

La zona conserva en buena parte la trama general urbana y algunas de las calles mantienen también edificaciones históricas.

miércoles, 2 de enero de 2008

Metodos Para el Control del Mantenimiento

MÉTODOS PARA EL CONTROL DEL MANTENIMIENTO

Procedimiento para el control de los remates y acabados de obra


El punto A coincide en el tiempo con la terminación de la estructura, se comienzan a cerrar fachadas, rozas, instalaciones, etc.

1ªFASE: OA La relación propiedad-constructora es cordial, se generan alianzas entre personas, se denomina ``fase de noviazgo``

2ªFASE: AM Parte tolerancia y parte tensión, coincidiendo constructivamente con los cerramientos y las instalaciones.

3ªFASE: BM Muy conflictiva. Acabados y remates. Ruptura.

El método ARO no es más que un mecanismo del control. Los acabados deficientes son consecuencia de una contratación casi siempre a la baja.

Es el método idóneo para controlar la evolución de los remates y acabados por medio de una ficha de trabajo y 2 copias, una para la dirección facultativa y otra para la propiedad.

  • Ejemplar para la constructora: Azul

  • Ejemplar para la Dirección Facultativa: Blanco

  • Ejemplar para la Inmobiliaria: Verde

PROCESO

  • Basándonos en las especificaciones primero del proyecto y posteriormente de la propia obra, hay que realizar un listado de unidades conflictivas, se colocarán según su puesta en obra ordenándolas cronológicamente.

  • Fijadas las unidades conflictivas se pasa a una segunda columna, en la cual se especifica localización espacial dentro de la vivienda.

  • Columna tipo de repaso

  • Columna central, marcando con X donde corresponda

  • SR: Sin repaso

    A: Aceptada

    RNA: Repasado no aceptado

    Además de la fecha en que se ha controlado esa unidad y a quién correspondía el repaso, tomando las abreviaturas que se indicarán, por ejemplo:

    Cr: Cerrajero

    Et: Estuquista

    E: Electricista

  • Casilla de observaciones para posibles notas.

  • El control se efectúa por un miembro de la dirección Facultativa y un técnico de la constructora. La DF lo utilizará para informar a la propiedad, y la constructora para repartir las tareas entre las subcontratas.

    El método ARO debe concluir con una X en la casilla aceptada para todas las actividades conflictivas.

    HITOS CONSTRUCTIVOS PARA FECHAR EDIFICIOS

    • 1902 Altos Hornos de Vizcaya Perfiles normalizadosAntes perfiles de ala estrecha.


    • Segunda mitad del siglo XIX Comienzan a usarse perfiles de ala estrecha.


    • 1940 Deja de utilizarse el mortero de cal


    • 1920-1930 Comienzan a aparecer los morteros de cemento


    • Segunda mitad del siglo XIX Zinc en canalones


    • Siglo XX Hormigón armado


    • 1980 Cerámica de agujeros, bovedillas y ladrillos


    • Antes del 1980 Tablero y revoltón.


    • 1925-1950 Pletinas y cuadradillos


    EJERCICIO DE EXAMEN

    Enumera las ventajas e inconvenientes que plantea la utilización de ensayos no destructivos en las obras de rehabilitación, en relación con los ensayos destructivos.

    VENTAJAS ENSAYOS NO DESTRUCTIVOS

    INCONVENIENTES ENSAYOS NO DESTRUCTIVOS

    • Se pueden realizar in situ.

    • Mayor facilidad de aplicación en edificaciones en uso.

    • Más barato.

    • Más rápido.

    • Menor deterioro del material.

    • Equipos más sencillos.

    • Conocimiento de los resultados inmediatamente.

    • Posibilita verificar las hipótesis del proyecto.

    • Menos perjuicio del elemento a estudiar.

    • No son tan precisos como los destructivos, se conocen una serie de valores estimativos.

    • Precisa a veces de ensayos destructivos.

    • Requieren preparación técnica del operario.

    • Falta de calibrado y precisión.

    • No se encuentran tan normalizados como los ensayos destructivos.

    EJERCICIOS DE EXAMEN

    Ventajas e inconvenientes del método ARO

    VENTAJAS

    INCONVENIENTES

    • Asegura la calidad en la construcción y en los acabados de obra

    • Mayor rapidez de localización de los fallos

    • Mejor control, organización y planificación de obra

    • Da prestigio a la obra y a sus ofertas

    • Disminuye el número de reclamaciones

    • Evita molestias al usuario (y posibles litigios)

    • Aumenta la durabilidad de los materiales

    • Mejora la obtención de documentación para la elaboración del libro del edificio

    • Mejor conocimiento de la obra y como consecuencia toma de decisiones

    • Aumenta la tensión entre las dos partes del proceso constructivo: Dirección Facultativa y Empresa Constructora, pudiéndose dar la paralización de la obra por desavenencias.

    • En principio es más cara para la propiedad

    • Puede ahuyentar a los contratistas al exigirles mejor calidad de acabados

    • Plantea una mayor complejidad en los remates

    • Negociación precisa pues será un mayor coste

    El Mantenimiento de Edificios

    EL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS


    TIPOS DE MANTENIMIENTO

    • Preventivo: reducir fallos y evitar las degradaciones por el uso.

    • Sistemático: es un mantenimiento preventivo pero realizado según un estudio programado previo

    • Condicional: es un mantenimiento preventivo pero condicionado a un suceso o hecho.

    • Correctivo: en caso de avería o fallo fortuito.

    • Renovación: volver a poner el edificio en condiciones de uso.

    • Reparación: volver a poner de forma inmediata la parte deteriorada de un edificio. Es un paso intermedio entre el mantenimiento y la rehabilitación.

    ESQUEMA DE VICARI

    CB Mantenimiento extraordinario Mejora

    El esquema de Vicari es rápido y permite la elección más favorable desde un punto de vista económico.

    EL MANTENIMIENTO EN ESPAÑA

    • Un 33% del dinero gastado en el sector de la construcción es para mantenimiento.

    • Edificación o vivienda no utilizada se deteriora o incluso se degrada más rápidamente.

    • Mantener siempre es más barato que rehabilitar.

    FACTORES A TENER EN CUENTA EN EL MANTENIMIENTO

    • Mantenibilidad: Características propias del edificio prefijadas en proyectos que determinan condiciones para llevar a cabo el mantenimiento.

    • Normalización: Reposición o ajuste de piezas que están sin normativa.

    • Seguridad: Asegurar la función del edificio en el tiempo.

    • Durabilidad: Aspecto económico

    Aspecto físico la elección entre la vida útil y el uso del bien.

    Aspecto técnico el cambio de un elemento por otro de nueva aparición que cumple mejor la función y es más barato.

    COMPONENTES DEL COSTE GLOBAL

    Se trata del coste global para mantener el edificio en perfecto uso.

    • Sistema de valor actual: transformar lo gastado en el tiempo de utilización del edificio en el valor que tendría actualmente.

    • Sistema de valor equivalente anual: equipara las diferentes cantidades gastadas en el tiempo. En anualidades, como si se tuviesen que amortizar en la vida útil del edificio.

    PLANIFICACIÓN Y ORGANIZACIÓN DEL MANTENIMIENTO

    En los edificios podemos aproximarnos al coste del mantenimiento en función de la edad del inmueble. Conocemos unas edades en las cuales el coste del mantenimiento del edificio se dispara, éstas son: 20 años 11,10%

    30 años 14,50%

    40 años 20,60%

    Estos datos dan lugar a una curva de gastos de mantenimiento, del tipo:

    LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE LOS EDIFICIOS (I.T.E.)

    La Ley 8/1990 fija condiciones par ala conservación de los edificios aunque ésta debe cesar cuando el edificio se encuentre en estado ruinoso, en el que se dan los siguientes supuestos:

    • Daño no reparable técnicamente por medios normales.

    • Coste de la reparación superior al 50% del valor actualizado del edificio.

    • Circunstancias urbanísticas que aconsejen la demolición del inmueble.

    La ITE tiene como principal objeto la seguridad constructiva del edificio, dejando fuera de este tipo de inspección aspectos tales como los sanitarios, limpieza u ornamentación.

    Se extiende a todo tipo de edificios, excluyéndose los de las Administraciones.

    Primera ITE Año siguiente a aquél en el que se cumplan los 20 años de su construcción o rehabilitación equivalente a la construcción.

    Segunda y siguientes Años siguiente a aquél en el que se cumplan los 10 años desde la inspección anterior.

    Se trata de una inspección meramente visual a partir de la cual el profesional elabora un informe que remitirá al colegio. Si se detectan desperfectos, la propiedad del inmueble tiene la obligación de subsanarlas en un plazo de tiempo que va a depender del tipo y gravedad del deterioro. En el caso de que la propiedad lo ignore actúa el Ayuntamiento imponiendo multas, e incluso puede llegar a cometer directamente la obra pasando los costes a la propiedad.

    Las ITEs tendrán como mínimo el siguiente contenido:

    • Estado general de estructura y cimentación.

    • Estado general de fachadas interiores y exteriores, también medianerías.

    • Estado general de conservación de cubiertas y azoteas.

    • Estado general de fontanería y red de saneamiento del edificio.

    Si los propietarios tienen una renta anual inferior al 2,5 SMI el municipio facilita ayuda para la financiación de la obra, éstas pueden llegar al 75% del coste de la misma.

    Estudios Previos

    ESTUDIOS PREVIOS

    METODOLOGÍA DE ACTUACIÓN

  • Análisis previos.

  • Diagnóstico.

  • Proyecto.

  • Ejecución de la obra.

  • Mantenimiento.

  • ESTUDIOS PREVIOS

    • Reconocimiento ``in situ`` y estudio del edifico. Datos ``extrínsecos``

    • Toma de datos ``intrínsecos`` del objeto de actuación.

    • Definición geométrica y representación del edificio.

    • Desarrollo de Memoria Descriptiva y Diagnóstico del estado patológico del edificio.

    • Consideraciones del anteproyecto: propuesto de soluciones.

  • Datos extrínsecos.

  • Datos intrínsecos.

  • Ficha física del edificio.

  • Diagnóstico.

  • Dictamen y toma de decisiones.

  • RECONOCIMIENTO Y ESTUDIO-ANÁLISIS PREVIOS

    Captar detalles como composición, volumen, color, tipo de materiales, sistemas constructivos, estado de conservación, patologías, etc.

    Obtener otras informaciones complementarias en el Archivo Histórico, Oficina Urbanística, Colegios Profesionales, etc.

    Todo esto formará parte de la memoria descriptiva del edificio.

    ESQUEMA DE ACTUACIÓN

    Se debe realizan un levantamiento topográfico que conste de:

    • Planos de situación.

    • Secciones longitudinales, transversales y alzados.

    • Planos de detalles.

    Si el edificio y su estudio lo requiere habrá que cuantificar y valorar una serie de ensayos destructivos y/o no destructivos.

    Es importante un apoyo fotográfico pero con relación a una medida, así pues necesitamos fotos en las que aparezca un metro, un lápiz, una moneda, etc.

    La fotogrametría como medio de levantamiento también tiene su importancia, procedimiento:

    • Fijar la distancia entre el objeto y la cámara.

    • Materializar las estaciones y hacer una alineación MN paralela al objeto o fachada.

    • Desde cada toma, fijar una orientación.

    • Tomar las lecturas de luz por medio de un fotómetro de precisión.

    EL ESCLERÓMETRO

    Determina las resistencias del hormigón siempre referidas a probetas cúbicas de 20x20x20 cm, aunque también existen en el mercado aparatos referidos a probetas cilíndricas de 15x30 cm.

    Impacto de la bola de acero desde una altura H, al rebotar lo hace hasta una altura h.

    Dureza = P (H-h) siendo: P el peso de la bola

    H altura que conocemos

    En general los esclerómetros utilizados son de fabricación Suiza (probetas de 20x20x20) y por ello toda lectura que hagamos hay que adaptarla a nuestra probetas (cilíndricas 15x30 cm), multiplicando por un coeficiente de reducción que se ha adoptado como 0,83.

    Se deben tomar valores representativos:

    • No lecturas hechas sobre ácidos.

    • Superficies lo más lisas posibles.

    • No sobre armadura ni en sus proximidades.

    • En caso de carbonatación hay que lijar con piedra esmeril.

    • No lecturas próximas a bordes y/o esquinas.

    En pilares redondos se toman dos lectura y se suprimen la más alta y la más baja, se hace la media y se entra en el gráfico.

    DETERMINACIÓN DE LA CARBONATACIÓN

    Se puede determinar a pie de obra por medio de la aplicación directa de fenoftaleina disuelta al 1% en alcohol etílico.

    Se mantiene incolora en pH inferiores a 8 y adquiere un color rojo púrpura en valores superiores a 9,5. Aplicamos la disolución y observamos su color, esto permite conocer la presencia de carbonatación en un hormigón y como consecuencia hacer una previsión de su durabilidad y corrosión de las armaduras.

    CO2 + H2O H2CO3

    H2OCO3 + Ca(OH)2 CaCO2 + 2H2O

    El carbonato cálcico tiene mayor volumen que el hidróxido cálcico, los poros se estrechan y lo hace poco soluble en agua, pero se carbonata y deja de proteger la armadura.

    Determinación de la velocidad de carbonatación

    donde: P=profundidad en cm (recubrimiento)

    K=constante variable en la relación agua-cemento

    T=tiempo en años.

    Por ejemplo: un hormigón normal con un recubrimiento de 4 cm y una K=0,5

    t=64 años

    MEDICIÓN DE GRIETAS

    Con plantillas o fisurómetros (2 reglas de precisión graduadas)

    RADIOGRAFIA

    Basado en las transparencias de los materiales a los rayos X o la gamografía cuando se actúa con rayos gamma. Es necesario actuar en 2 caras.

    MAGNETOMETRÍA

    Con un aparto denominado pachómetro, por medio de una corriente eléctrica detecta las armaduras en el hormigón. Consigue localizarlas y determinar sus diámetros.

    TERMOGRAFÍA

    Mide el flujo de energía calorífica que desprende un determinado material. La cámara capta señales que se amplían electrónicamente dando lugar a imágenes en color más o menos intenso según la temperatura de cada punto.

    • Situación de antiguas oberturas y elementos ocultos.

    • Localización de sistemas constructivos y estructurales ocultos por los revestimientos.

    • Comportamiento térmico de los cerramientos.

    • Homogeneidad de los elementos y fábricas.

    ENDOSCOPIA

    Sistema óptico de observación en lugares totalmente inaccesibles.

    • Interiores de tubería y saneamientos.

    • Interiores de elementos constructivos.

    • Cámaras ocultas.

    ULTRASONIDOS

    La técnica más usada en rehabilitación. Mide la velocidad de transmisión de una onda, lo importante es la comparación de valores tomados en un mismo material.

    Si estamos ensayando hormigón, la velocidad de propagación aumenta cuando la resistencia del material lo hace.

    SIGNOS Y SÍMBOLOS EN LA REHABILITACIÓN

    No hay signos consensualmente aceptados.

    DOCUMENTACIÓN DEL PROYECTO Y FASES DE EJECUCIÓN

  • MEMORIA

  • Memoria de actuaciones general

    • Objeto del trabajo

    • Antecedentes

    • Propuesta sobre el método de trabajo

    • Memoria descriptiva

      • Diagnóstico

      • Propuesta de actuaciones

      • Memoria de cálculo

      • Control de calidad

      • PLIEGO DE CONDICIONES

      • Pliego de condiciones generales

      • Condiciones particulares

        • Condiciones de índole facultativa

        • Roles de los agentes del proceso constructivo

        • Aspectos generales en relación a los trabajos de ejecución

        • Recepciones y controles administrativos

        • Condiciones de índole económica

        • Condiciones de índole legal

        • Libro del edificio

    Sistemas Constructivos Empleados en la Edificación Urbana Siglos XIX y XX

    SISTEMAS CONSTRUCTIVOS EMPLEADOS EN LA EDIFICACIÓN URBANA EN LOS SIGLOS XIX Y XX

    EDIFICACIÓN URBANA DURANTE EL SIGLO XIX

    TAPIAL: Arcilla, arena y gravilla que se pueden mezclar con garrofo (escombros machacados de otras construcciones desprovistos de yesos). Sobre el zócalo se montan los moldes dejando una separación entre tableros del ancho del muro. La cuadrilla estaba formada por un amasador, dos apisonadores y dos peones y la operación se realizaba por tongadas de 10 cm aproximadamente. En ocasiones el tapial llevaba costra o calicastro (mezcla de cal y arena en proporción 1:3). En apertura de huecos se empleaba la ``breca`` y en el caso de interrupciones de muro por forjados era frecuente la verdugada horizontal de ladrillo.

    Existe una técnica de tapial con paja y encañizado en la que se parte de un armazón trenzado de caña o madera al que se aplica en sus dos caras tierra con paja.

    EL ADOBE: Fábricas realizadas con piezas secadas al sol. El mortero de agarre puede ser de cal y arena pero también de tierra. Necesita un refuerzo en las esquinas, encuentro de muros, etc.

    ENTRAMADO: Telar entramado de madera, rellenando los huecos o cuarteles con adobe, tapial, ladrillo, mampostería o incluso yesones procedentes de derribos.

    FÁBRICA DE LADRILLO: Frecuentísimo desde finales del siglo XVIII. El formato del ladrillo varía según las regiones, aunque hacia 1920 el pie de ladrillo (28 cm de soga) pasa a 25 cm con una testa o tizón de 12,5 y un grueso frecuentemente de 5 cm. Como mortero se utilizaba cal común o grasa, mezclada con arena (de río, mar o mina).

    CANTERÍA, MAMPOSTERÍA, MUROS Y TABIQUERÍA: El uso de la piedra corresponde a los edificios de más categoría. En España se emplea el granito, caliza o arenisca, dependiendo de las zonas. En fachadas madrileñas predomina el ladrillo fino visto, usando la piedra para resaltar elementos decorativos. Las divisiones interiores eran cítaras de 3/4 a un pie.

    FORJADOS: Disposición en ``hueco por macizo`` donde la separación entre vigas es igual al ancho de las vigas, rellenando los espacios entre viguetas con cascote o bien una especie de camón.

    CUBIERTAS: Normalmente par e hilera o cubiertas a la molinera si eran a 1 agua. Sobre los pares se colocaba un enlatado de tabla a ``salto de ratón`` para poder colocar el mortero que recibía a la teja curva.

    REVOCOS: Se cubrían los paramentos con mortero de cal o con yeso.

    Se realiza por tongadas sucesivas de 50 cm aproximadamente con las rocas de mayor tamaño abajo. Utilizado en terrenos firmes.

    Zanja trapezoidal y retallos sucesivos que conformes la zapata hasta coronar en el grueso del muro. Utilizado a finales del siglo XIX y principios del siglo XX.

    Pozos entibadas con arranque en pata de cabra. El arco de unión de hormigón también sin encofrar. Utilizado a finales del siglo XIX y mediados del siglo XX.

    LA CASA POPULAR URBANA

    Es el tipo de vivienda más usado en el siglo XIX, la casa de corredor o ``corrala``. Consta de 2 partes muy diferenciadas.

    1.- Fachada formada por doble crujía.

    2.- Parte posterior o zona de corredores.

    Normalmente constaban de 4 o 5 plantas aunque existían también de más o menos altura. El tipo más frecuente es el aquí representado como ``cerrado en U``.

    CIMENTACIÓN: Zanja corrida a base de mampostería o piedra en rama enripiada y colocada por tongadas.

    SOTANO: Si existían, siempre se resolvían en bóveda de cañón.

    FACHADAS: Fábricas de ladrillo 28x14x3,5 cm tomado con mortero de cal y variable por plantas su espesor, a esto se le denomina ``a favor de obra``.

    MEDIANERIAS: Resueltas con ``telar`` es decir entramado de madera relleno con fábrica.

    ESTRUCTURA: Arranque de los pies derechos resueltos con ``botón y botonera``. Distancia entre pies derechos de aproximadamente 2 metros. Sobre la cabeza de los pies derechos se coloca una contrazapata que sirva de sujeción a la carrera sobre la que apoyará el forjado. Las uniones horizontales se realizan a media madera y la clavazón del nudo con ``clavo bellote``.

    SOLADOS: En los patios canto rodado.

    CERRAMIENTO INTERIOR: Con revocos y revestimientos exteriores tendidos de yeso negro rayado y pintado con cal y adición de sal.

    TABIQUERÍAS: De panderete.

    FORJADOS: Con el sistema ``hueco por macizo`` en cualquiera de sus variantes.

    Para luces o sobrecargas de uso fuertes los forjados se enzoquetaban, es decir las vigas se unían por su parte superior haciéndolas solidarias. Pudiendo ser el enzoquetado a medios o a tercios.

    ESCALERAS: Se solucionaban conformando el ojo con 4 cornijales para sujetas las zancas y el antepecho.

    EL NEOMUDÉJAR-CARACTERÍTICAS CONSTRUCTIVAS

    Proceso constructivo totalmente artesanal, se emplean pocos materiales y oficios. Economía de los elementos y explotación máxima de sus posibilidades. Es importante distinguir entre el Neomudéjar rico del popular.

    RICO:

    • Adornos, impostas, cornisas.

    • Piedra en zócalos, jambas, etc.

    • Ladrillo aplantillado colocado ``a hueso``.

    • Fuertes dinteles.

    POPULAR:

    • En edificios industriales y barrios obreros.

    • Ladrillo de tejar con juntas y tendeles.

    • Resaltos y dibujos sencillos.

    • Cimentación de piedra en rama con mortero-arena realizada en tongadas.

    • Sótanos (si existen) son fábrica de ladrillo de recocho.

    • Prima la albañilería sobre los demás oficios.

    • Ladrillo aplantillado colocado ``a hueso``.

    • Zócalos de piedra (normalmente granito).

    • Forjados con impostas de ladrillo.

    • Huecos de fachada altos y estrechos. Dinteles a ``cintrel`` o en arcos escarzanos.

    • Cerrajería en rejas y balcones. Elementos geométricos con motivos florales.

    • Terminación de los aleros con canecillos de madera, encuentro con faldón por ensillado.

    LA CASA BURGUESA ENTRE EL SIGLO XIX Y XX

    Resolución de fachadas con elementos del Neoclásico y mezcla de otros. A consecuencia de esto, las fachadas están sobrecargadas de ornamentos ejecutados con escayolas, piedra artificial, revocos, etc.

    La estructura se sigue realizando con muros de carga de fábrica de ladrillo y piedra y los forjados de hierro con entrevigado de tablero de rasilla. Estructura metálica roblonada.

    Portales realizados con mármoles y techos artesonados de escayola, estucos y barandillas en hierro forjado. La carpintería es en su totalidad de madera.

    EVOLUCIÓN DE LAS TÉCNICAS DE EDIFICACIÓN ENTRE LOS S. XIX Y XX

    A caballo entre las técnicas tradicionales y las que van a surgir a partir de la Revolución Industrial a consecuencia del ferrocarril y el transporte.

    El higienismo como tendencia social supuso la introducción de las instalaciones de agua, gas y electricidad.

    En 1866 se inicia el derribo de las murallas en las ciudades españolas, que trae consigo los planes de ensanche de éstas y como consecuencia un abandono de los cascos antiguos de las mismas.

    EL HIERRO EN LA EDIFICACIÓN

    A finales del siglo XVII surgen las primeras obras construidas con hierro colado o fundido.

    En 1843-1850 se construye en París la Biblioteca de Sainte Genevieve, el primer edificio público realizado en hierro forjado desde sus cimientos hasta su cumbrera.

    En 1872 se construye en Norteamérica el primer rascacielos con hierro y a partir de ahí los grandes rascacielos de Nueva York y Chicago, siempre con estructura metálica.

    Eiffel, un especialista en la construcción de hierro construyó para la exposición de 1889 la Torre eiffel, de 300 metros de altura en la cual sus cálculos resultaron acertados a pesar de los que pronosticaban su derrumbe al llegar a los 228 metros.

    En edificios se emplea estructura metálica de perfiles laminados para roblonar, hacia 1925 la estructura de soportes como jácenas son de hierro laminado, soportes de perfiles en ``U`` y jácenas con perfiles ``PNI`` o vigas armadas formadas por palastros y angulares.

    A partir de 1910-1925 se empieza a emplear el hormigón armado para las cimentaciones.

    En 1836 se adopta la vigueta doble T. En 1846 se emplea el hierro en forjados de piso por primera vez en España.

    Desde 1832 existen los perfiles de alma alta y ala estrecha, aunque en viviendas comienzan a usarse a partir de 1880.

    En 1902 se crean los Altos Hornos de Vizcaya que monopolizarán la laminación de acero estructural para la edificación.

    EL HORMIGÓN EN LA EDIFICACIÓN

    El hormigón armado se viene empleando en Europa desde finales del siglo XIX pero hasta que Hennebique no introduce el procedimiento de doblado de barras no se generaliza su uso.

    Pero se consideran a Maillart y Freyssinet los verdaderos pioneros del hormigón armado.

    En España fue en 1901 que se produjo cemento en la primera fábrica de Cemento Pórtland en la Pobla de Lillet (Lérida).

    Entre 1920 y 1930 se empleaba en cimentaciones, muros de arranque y sótanos, siempre con redondos lisos

    Entre 1930 y 1936 su empleo es ya frecuente para toda la estructura, siendo el sistema estructural más empleado a partir de 1950.

    EL RACIONALISMO

    No trata de crear un estilo nuevo, sino que intenta crear una nueva forma de construir en todos los aspectos. Fue Le Corbusier quién postuló sus cinco principios.

    • Fachada libre.

    • Planta libre.

    • Ventanas apaisadas.

    • Planta baja sobre pilares.

    • Jardín en la azotea.

    EL FUNCIONALISMO

    • Estructura metálica

    • Muro de fachada con fábrica de ladrillo hueco y material pétreo.

    CONCLUSIONES

    • Tres tipos de edificación coincidentes con las 3 clases sociales (alta, media y baja).

    • Aplicaciones constructivas:

  • Ingeniería

  • Edificios Institucionales

  • Edificación

    • Los cambios de estética comienzan en edificios singulares.

    • Las viviendas de clase media siguen muy de cerca de las de clase alta, diferenciándose en los acabados.

    martes, 1 de enero de 2008

    La Economía en la Rehabilitación, Restauración y Mantenimiento

    LA ECONOMÍA EN LA REHABILITACIÓN, RESTAURACIÓN Y MANTENIMIENTO

    VALOR DE MERCADO: Precio habitual o normal con renuncia a la especulación o ganancia extraordinaria.

    VALOR FUNCIONAL O DE USO: Se funda en la capacidad de la construcción para satisfacer nuestras necesidades.

    VALOR EN VENTA: En función de la obtención de venta o beneficios concretos.

    VALOR INTRÍNSECO: Coste de los materiales, mano de obra y suelo.

    VALOR DE REPOSICIÓN: Valor real en un determinado momento de la depreciación en función de su conservación.

    VALOR EN VENTA: Aquél por el que se transfiere una determinada edificación.

    PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN

    • Valoración analítica: Computando el valor de la construcción más el coste del solar.

    - V=valor que pretendemos conocer

    S=valor del solar donde se ubica

    r=coeficiente de reducción en función de la degradación o desgaste del edificio.

    Bueno r = 1

    Regular r = 0,85

    Malo r = 0,70

    Muy malo r = 0,55

    - V=valor que pretendemos conocer

    S=valor del solar

    A=valor de los materiales de derribo

    D=valor de los gastos de derribo

    m=valor de los materiales vendidos

    g=valor del transporte de escombros a vertedero

    - RL=renta líquida

    RT=renta total

    G=gastos anuales del inmueble

    - Considerar el valor medio

    • Valoración sintética

    • Por superficie: medición de lo construido y aplicación de un precio por metro cuadrado.

    • Por cubicación: cubicación del edificio y aplicación de un coste.

    • Por habitáculos

    • Por valor potencial: respecto a expectativas o la preciación que pueda tener en un futuro el edificio.

    REHABILITACIÓN COMO POLÍTICA DE ACTUACIÓN-ENFOQUES ADOPTADOS

    ÁMBITO DE LA REHABILITACIÓN

    • Enfoque ilustrado: en el espacio se refleja la Historia y la cultura (ADMINISTRACIÓN).

    • Enfoque sobre la degradación: búsqueda del equilibrio en la estructura social, evitando la segregación (ADMINISTRACIÓN).

    • Enfoque sobre la racionalidad: la ciudad ya está consolidada. Se trata de aprovechar las infraestructuras para el bien común (SECTOR PRIVADO).

    COSTES DE MERCADO EN LA REHABILITACIÓN

    Los costes por metro cuadrado de rehabilitación profunda están en torno al 20% por encima del costo por metro cuadrado de obra nueva y edificio de semejante categoría.

    GENTRIFICACIÓN

    Convertir una parte de la ciudad en un museo, se trata de la ocupación del centro para oficinas o locales comerciales con frecuencia bancos y hostelería produciéndose una expulsión de la población.

    Se puede definir gentrificación como la compra de historia y cultura en términos de espacio.

    AYUDAS ECONÓMICAS

    SMI = salario mínimo interprofesional

    Coeficientes de ponderación

    Elementos comunes:

    30% obra < 1200 euros

    40% obra < 4500 euros

    50% obra < 12000 euros

    Subvención 6000 euros en obras superiores a 12000 euros

    EJERCICIO EJEMPLO

    Un señor va a arreglar el baño en su casa y quiere saber las subvenciones que puede solicitar.

    Presupuesto arreglo del baño = 2400 euros

    Matrimonio con 3 hijos

    Ingresos anuales: El señor 7500 euros

    La señora 4800 euros

    Como son 5 en la familia (7500+4800) * 0,60 = 7380 euros

    Siendo SMI = 420 euros al mes SMI = 5040 euros al año

    Nos vamos al cuadro puede solicitar una subvención del 70% del arreglo.

    EJERCICIO EJEMPLO

    Obra en cocina = 6000 euros

    Obra en baño = 3000 euros

    Pintura casa = 1500 euros

    Matrimonio sin hijos 36000 euros/año

    SMI = 420 euros/mes SMI =5041 euros/año

    En la familia son 2 36000*0,70 = 25200 euros/año

    Nos vamos al cuadro Subvención del 40%

    ANÁLISIS SOBRE EL ESTADO DEL EDIFICIO-DIAGNÓSTICO TÉCNICO PARA POSIBILITAR EL PROYECTO DE REHABILITACIÓN

    • Descomponer las diferentes partes del edificio.

    • Plantear sobre ellos 4 posibles estados de degradación.

    • Introducir correcciones sobre la situación espacial de la obra, volumen, acabados, acopios, etc.

    • Especificar por capítulos el grado de deterioro.

    • Proponer y plantear un esquema de trabajos susceptibles de realizar.

    • Realizar las estimaciones económicas.

    INFORMES PERICIALES SOBRE EL ESTADO DEL EDIFICIO

    Trabajo técnico requerido por particulares y por instituciones, a tener en cuenta:

    • Aplicación de ética profesional y objetividad.

    • No realizar nunca juicios de valor.

    • Descripción correcta de problemas.

    • No ser tajante, utilizar frases como: Estimo q..... Podría resultar....

    • Nunca poner en entredicho el informe o la opinión de otros compañeros aunque no lleven razón.

    DEFINICIONES

    • INFORME: Documento con carácter técnico en el que se exponen únicamente las circunstancias observadas.

    • INFORME VALORADO: O valoración, cuando se asigna un determinado valor de mercado.

    • DICTAMEN: Documento en el cual se expone una determinada opinión técnica sobre el objeto de estudio basado y justificado en función al informe previo. Dar la causa más probable de los daños estudiados.

    • TASACIÓN O EVALUACIÓN: Fijar un precio sobre algo. Se utiliza para las hipotecas.

    • JUSTIPRECIO: Fijar por parte de la Administración el valor de lo que se expropia. Se utiliza para desahucios.

    • PERITACIÓN O DICTAMEN PERICIAL: Exposición oral o escrita en la que un técnico toma postura o emite su opinión.

    • PERITACIÓN URBANÍSTICA: Dictamen pericial con carácter urbanístico.

    • ARBITRAJE: Resolución oral o escrita por lauda de cuestiones técnicas que se han sometido a un arbitraje.

    • CERTIFICADO: Documento escrito en el cual ``Se asegura la verdad`` Intentar no certificar nada, y si se hace sólo a partir de un minucioso análisis de lo expuesto en un informe o dictamen previo.

    • CERTIFICADO DE TASACIÓN: No hacer nunca, se trata de un documento que se emite después de un informe-valoración previo.

    • HAGO CONSTAR: Documento escrito en el que se exponen o describen unos hechos ya acaecidos.

    • ``SEGÚN MI LEAL SABER Y ENTENDER``: Expresión para colocar al final de un informe o dictamen.

    GUIÓN PARA LA REALIZACIÓN DE INFÓRMES-DICTÁMENES

    Cabecera

    Datos

    Antecedentes

    En Informe

    Exposición de hechos ``probados``, circunstancias...

    Fundamentos: Jurídicos

    Técnicos

    En Dictamen

    Se trata de tomar postura, es una apreciación y opinión técnica, expuesta de la forma más objetiva posible y justificando los hechos con pruebas.

    Consta de: Examen y conclusiones.

    Anexos

    Se trata del material que soporta el informe, con referencias claras a la fuente o precedencia original.

    Planos, croquis, esquemas, documentación fotográfica, cuadros, tablas técnicas, mediciones, etc.

    MÉTODO PARA LA REDACCIÓN DE ESTOS DOCUMENTOS

    • Interpretativo: aclarar cuestiones técnicas concretas de hechos o normas.

    • Constatador: analizar y exponer el grado de adaptación a las normas.

    • Integrador: unir o explicar lagunas que presenta la normativa vigente.

    ****MIRAR EJEMPLOS DE INFORMES, DICTAMENES Y DOCUMENTOS ANEXOS EN EL LIBRO 4-28 a 4-101

    Orientaciones, Normas y Legislación en la Rehabilitación y Mantenimiento de Edificios

    ORIENTACIONES, NORMAS Y LEGISLACIÓN EN LA REHABILITACIÓN Y MANTENIMIENTO

    DOCUMENTOS INTERNACIONALES PARA LA CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIO

    • Carta de Atenas de la Restauración y Conservación de los Monumentos de Arte e Historia. 1931

    • Carta Italiana de la Restauración. 1932

    • Recomendación número 365 relativa a la defensa y valoración de los sitios (urbanos y rurales) y de los complejos Histórico-Artísticos. 1963

    • Carta de Venecia sobre la conservación y Restauración de los Monumentos y sitios Histórico-Artísticos. 1964

    • Carta del Restauro. 1972

    CARTA DE ATENAS

    Recomienda que se respete en la construcción de edificios el carácter y la fisonomía de las ciudades, sobre todo, en la vecindad de los monumentos antiguos.

    Recomienda con insistencia la supresión de anuncios, postes e hilos telegráficos, industrias ruinosas y chimeneas altas en las proximidades de monumentos de arte e historia.

    Aprueba y emplea la tecnología moderna, especialmente del hormigón armado.

    En cuanto a la degradación de los monumentos recomienda la colaboración de cada país y que la Oficina Internacional de los museos esté al corriente de los trabajos en cada país.

    Cuando se trate de ruinas se procederá a emplear materiales nuevos que sean siempre reconocibles- Anastylosis.

    Antes de emprender cualquier consolidación o restauración parcial ha de hacerse el análisis escrupuloso de las enfermedades de los monumentos.

    Desea que los Estados se presten una colaboración extensa y precisa con el fin de favorecer la conservación de los monumentos de arte e historia.

    RECOMENDACIÓN Nº 365

    Recomienda:

    • Una Conferencia Europea

    • Cooperación intergubernamental

    • Organismo Europeo de salvaguardia

    CARTA DE VENECIA

    La noción de monumento comprende tanto la creación arquitectónica aislada como también el sitio urbano o rural. Tiene como fin salvaguardar tanto las obras de arte como el testimonio histórico, y un cuidado permanente de los mismos.

    Que estos monumentos tengan una función útil para la sociedad.

    Debe prohibirse todo arreglo que pudiera alterar las relaciones de volumen y color en el monumento o conjunto.

    No se tolerará el desplazamiento de todo o parte de un monumento salvo cuando la conservación del mismo lo exija.

    Si se utilizan técnicas modernas su eficacia ha tenido que ser demostrada científicamente y garantizada por la experiencia.

    Las aportaciones de todas las épocas patentes en la edificación deben ser respetadas.

    Los elementos destinados a reemplazar las partes que falten deben integrarse en el conjunto, pero distinguiéndose de las partes originales para que la restauración no falsifique el documento de arte e historia.

    Los trabajos de reconstrucción deberán excluirse y tan sólo las anastylosis pueden tenerse en cuenta.

    Los trabajos de conservación, restauración y excavación estarán siempre acompañados por una documentación precisa.

    LEYES Y SU RELACIÓN CON LA REHABILITACIÓN

    Artículo 247 de la Ley del Suelo General define:

    • Ruina física o técnica: Que el edificio presente un agotamiento generalizado de los elementos estructurales fundamentales.

    • Ruina económica: Cuando el coste de la reparación supere el 50% del valor del edificio.

    • Ruina urbanística: Cuando el edificio necesita obras que no pueden ser autorizadas por encontrarse en situación fuera de ordenación.

    LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

    Regula las atribuciones profesionales de los Arquitectos e Ingenieros Técnicos.

    Tiene por objeto regular el proceso de la edificación, entendiendo por esto el resultado de construir un edificio de carácter público o privado.

    EDIFICACIÓN

    OBRA DE NUEVA OBRAS QUE ALTEREN OBRAS EN

    CONSTRUCCIÓN LA CONFIGURACIÓN EDIFICACIONES

    ARQUITECTÓNICA CATALOGADAS

    OBRAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN: Excepto las de escasa entidad constructiva o sencillez técnica que no tengan carácter residencial y público y que sean de una planta.

    OBRAS QUE ALTEREN LA CONFIGURACIÓN ARQUITECTÓNICA: Ampliación, modificación, reforma y rehabilitación.

    OBRAS EN EDIFICACIONES CATALOGADAS: Carácter ambiental histórico-artístico.

    AGENTES DE LA EDIFICACIÓN LOE

    Personas físicas y jurídicas que intervienen en el proceso de edificación.

    • Promotor

    • Constructor

    • Director de la ejecución de obras

    • Suministradores de productos

    • Proyectista

    • Director de obra

    • Entidades y Laboratorios de Control de Calidad de la Edificación.

    • Propietarios y usuarios.

    PROMOTOR: Decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros b ajo cualquier título.

    PROYECTISTA: Por encargo del promotor y con sujeción a la Normativa Técnica y Urbanística correspondiente, redacta el proyecto. La LOE establece una responsabilidad solidaria de los técnicos y una responsabilidad directa de los proyectistas respecto de los daños imputables a cálculos, estudios, dictámenes o informes.

    CONSTRUCTOR: El que asume contractualmente el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales propios o ajenos las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato. La LOE lo hace responsable de los daños materiales por defectos de la obra imputables a sus dependientes y subcontratistas.

    DIRECTOR DE LA OBRA: Dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales.

    DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA: Asume la gestión técnica de dirigir la ejecución material y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

    PROPIETARIOS Y USUARIOS: Deber de usar y conservar adecuadamente la edificación y de recibir, conservar y transmitir la documentación de la misma a cargo de los propietarios.

    RESPONSABILIDADES

    • Vicios del suelo: Arquitecto que realiza el proyecto.

    • Vicios de la dirección: Arquitecto director de la obra

    Aparejador o Arquitecto Técnico

    • Vicios del proyecto: Arquitecto/s que realizan el proyecto

    • Vicios de la construcción: Constructor

    Dirección Facultativa

    Administradores de productos

    Entidades y Laboratorios del Control de Calidad

    RESPONSABILIDADES CIVILES

    ART. 17 LOE

    • Constructor: 1 año por daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabados de las obras.

    • Todos los agentes: 3 años por daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

    • Todos los agentes: 10 años por daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

    Se tiende a implicar a todas aquellas personas que intervienen en la realización de una obra para conseguir una mejora en la calidad de la edificación.

    LEY 2/1999 DEL 17 DE MARZO SOBRE MEDIDAS PARA LA CALIDAD DE LA EDIFICACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID

    • Art.4: Obligación de un estudio geotécnico que se llevará a cabo en suelos para edificar de nueva planta y también en casos de rehabilitación siempre que las obras afecten o modifiquen los empujes que la estructura deba transmitir al suelo.

    • Art.5: Necesidad por parte de la Dirección de la obra de corregir los problemas y errores que hubiera en el proyecto. Contemplación del mantenimiento del edificio en el propio proyecto Manual de Mantenimiento.

    • Art.9: Aportación de una copia del Libro de Órdenes.

    • Art.10: Aportación de la documentación del Control de Calidad.

    Aspectos Socioculturales de la Rehabilitación Urbana y Rural en España

    TEMA 2: ASPECTOS SOCIOCULTURALES DE LA REHABILITACIÓN URBANA Y RURAL EN ESPAÑA

    EL SIGLO XIX PARA LA REHABILITACIÓN

    • La burguesía pasa a apropiarse de los bienes eclesiásticos.

    • División y organización Administrativa de las Provincias.

    • La construcción de ferrocarriles supuso una rápida transmisión tecnológica y constructiva entre las ciudades.

    • Las nuevas edificaciones se establecen en torno al casco antiguo.

    • Se derriban murallas medievales y cercas protectoras, esto influirá en el deterioro de los cascos antiguos.

    • El Neomudéjar ordena y depura técnicas de puesta en obra y ejecución de procesos.

    • Los ricos y poderosos abandonan el casco antiguo y se asientan en las periferias.

    CAUSAS DEL NO MANTENIMIENTO

    • Población envejecida.

    • Calificación profesional baja.

    • Bajo nivel de rentas.

    • Mal estado de la construcción.

    • Bajo nivel de estudios.

    • Falta de equipamientos colectivos.

    GENTRIFICACIÓN

    Fenómeno debido a lo atractivo que puede ser tener un piso, despacho o apartamento en el caso viejo de las ciudades.

    FLUJOS DE FUERZAS ATRACCIÓN-REPULSIÓN EN EL CASCO ANTIGUO

    Hasta el siglo XIX Migración campo-ciudad

  • Revolución industrial. Ensanche de las ciudades

  • Debido a la calidad de vida de la periferia aparecen las ciudades dormitorio.

  • 1980-Nuestros días Valoración cultural del casco antiguo.

    Rehabilitación y Restauración de Edificios

    REHABILITACIÓN Y RESTAURACIÓN DE EDIFICIOS

    REHABILITAR: Conjunto de actuaciones realizadas en un edificio antiguo para que el mismo tenga una nueva función en la sociedad actual.

    RESTAURAR: Reconocimiento previo de la existencia de una obra de arte para realizar una actuación física que permita su transmisión al futuro.

    MANTENIMIENTO: Conjunto de acciones que sirven para conservar los edificios y construcciones a lo largo del tiempo.

    PERSPECTIVA DEL ESTUDIO DE LOS EDIFICIOS

    • Enfoque histórico: Situación política, social y económica de la época y de la ciudad en la que se erigió el edificio.

    • Enfoque estético: Estudio y composición arquitectónica.

    • Enfoque constructivo: Soluciones estructurales y constructivas, relacionadas con las técnicas de la época.

    CARTA DE ATENAS

    Primer manifiesto que en 1931 hace referencia tanto a la arquitectura como al urbanismo.

    NIVELES DE INTERVENCIÓN

    • EN REHABILITACIÓN

    • Ligera: pequeños trabajos y actuaciones de mantenimiento, pintura, etc., ligeras obras de albañilería, solados, carpintería, etc.

    • Media: comprende las ligeras y las acciones en las zonas comunes, como fachadas, patios, medianerías, cubiertas, recalces, portales, etc.

    • Profunda: demoler la distribución en planta y realizar nuevos espacios funcionales.

    • Fachadas cáscara: consiste en demoler todo el edificio con excepción de la fachada.

    • Extraordinarias o especiales: edificios que no tienen ningún valor arquitectónico, pero sí simbólico, la casa de Goya, por ejemplo.

    • EN RESTAURACIÓN

    • Imitación: realizar elementos arquitectónicos del edificio a restaurar iguales que los que tenía.

    • Reposición: tiene esta intervención la idea de restituir pero con algunas variantes.

    • La Anastylosis: recomposición de restos dispersos en el mismo lugar del monumento en el que se actúa.

    • La prótesis: reposición de elementos con materiales naturales similares o con materiales artificiales de características parecidas.

    • Sólido capaz: restauración volumétrica del sólido capaz semejante o envolvente en el cual no se hace relieve o adorno alguno.

    • Mixtas: se mezclan diferentes tipos de intervenciones.

    • Otras actuaciones: actuaciones y técnicas singulares.

    DECLARACIÓN DE ÁMSTERDAM

    De 1975 recoge todos los criterios de la Carta Europea del Patrimonio. Hace especial énfasis en el mantenimiento para evitar en el futuro obras más costosas.

    CARTA DEL RESTAURO 72

    Concreta de manera minuciosa las técnicas de restauración en cada tipo de arte. Recomienda el mantenimiento continuo de los inmuebles y que la restauración la ejecute dentro de lo posible la Administración y no las empresas privadas.

    FECHAS CLAVE

    • Carta de Atenas: 1931

    • Ley del 13 de Mayo de 1933 del Tesoro Artístico

    • La Carta de Atenas del Urbanismo: 1933

    • Creación del Consejo de Europa: 1949

    • Convenio de la Haya: 1954

    • Recomendación 365: 1963

    • Carta de Venecia: 1964

    • Carta de Quito: 1967

    • Recomendación 589: 1971

    • Carta del Restauro 72: 1972

    • Carta Europea del Patrimonio Arquitectónico: 1975

    • Declaración de Ámsterdam: 1975

    SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN EUROPA

    40% Mantenimiento

    25% Vivienda nueva

    20% Edificación no residencial

    15% Obra civil nueva