El Mantenimiento de Edificios

EL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

TIPOS DE MANTENIMIENTO

• Preventivo: reducir fallos y evitar las degradaciones por el uso.

• Sistemático: es un mantenimiento preventivo pero realizado según un estudio programado previo

• Condicional: es un mantenimiento preventivo pero condicionado a un suceso o hecho.

• Correctivo: en caso de avería o fallo fortuito.

• Renovación: volver a poner el edificio en condiciones de uso.

• Reparación: volver a poner de forma inmediata la parte deteriorada de un edificio. Es un paso intermedio entre el mantenimiento y la rehabilitación.

ESQUEMA DE VICARI

CB Mantenimiento extraordinario Mejora

El esquema de Vicari es rápido y permite la elección más favorable desde un punto de vista económico.

EL MANTENIMIENTO EN ESPAÑA

• Un 33% del dinero gastado en el sector de la construcción es para mantenimiento.

• Edificación o vivienda no utilizada se deteriora o incluso se degrada más rápidamente.

• Mantener siempre es más barato que rehabilitar.

FACTORES A TENER EN CUENTA EN EL MANTENIMIENTO

• Mantenibilidad: Características propias del edificio prefijadas en proyectos que determinan condiciones para llevar a cabo el mantenimiento.

• Normalización: Reposición o ajuste de piezas que están sin normativa.

• Seguridad: Asegurar la función del edificio en el tiempo.

• Durabilidad: Aspecto económico

Aspecto físico la elección entre la vida útil y el uso del bien.

Aspecto técnico el cambio de un elemento por otro de nueva aparición que cumple mejor la función y es más barato.

COMPONENTES DEL COSTE GLOBAL

Se trata del coste global para mantener el edificio en perfecto uso.

• Sistema de valor actual: transformar lo gastado en el tiempo de utilización del edificio en el valor que tendría actualmente.

• Sistema de valor equivalente anual: equipara las diferentes cantidades gastadas en el tiempo. En anualidades, como si se tuviesen que amortizar en la vida útil del edificio.

PLANIFICACIÓN Y ORGANIZACIÓN DEL MANTENIMIENTO

En los edificios podemos aproximarnos al coste del mantenimiento en función de la edad del inmueble. Conocemos unas edades en las cuales el coste del mantenimiento del edificio se dispara, éstas son: 20 años 11,10%

30 años 14,50%

40 años 20,60%

Estos datos dan lugar a una curva de gastos de mantenimiento, del tipo:

LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE LOS EDIFICIOS (I.T.E.)

La Ley 8/1990 fija condiciones par ala conservación de los edificios aunque ésta debe cesar cuando el edificio se encuentre en estado ruinoso, en el que se dan los siguientes supuestos:

• Daño no reparable técnicamente por medios normales.

• Coste de la reparación superior al 50% del valor actualizado del edificio.

• Circunstancias urbanísticas que aconsejen la demolición del inmueble.

La ITE tiene como principal objeto la seguridad constructiva del edificio, dejando fuera de este tipo de inspección aspectos tales como los sanitarios, limpieza u ornamentación.

Se extiende a todo tipo de edificios, excluyéndose los de las Administraciones.

Primera ITE Año siguiente a aquél en el que se cumplan los 20 años de su construcción o rehabilitación equivalente a la construcción.

Segunda y siguientes Años siguiente a aquél en el que se cumplan los 10 años desde la inspección anterior.

Se trata de una inspección meramente visual a partir de la cual el profesional elabora un informe que remitirá al colegio. Si se detectan desperfectos, la propiedad del inmueble tiene la obligación de subsanarlas en un plazo de tiempo que va a depender del tipo y gravedad del deterioro. En el caso de que la propiedad lo ignore actúa el Ayuntamiento imponiendo multas, e incluso puede llegar a cometer directamente la obra pasando los costes a la propiedad.

Las ITEs tendrán como mínimo el siguiente contenido:

• Estado general de estructura y cimentación.

• Estado general de fachadas interiores y exteriores, también medianerías.

• Estado general de conservación de cubiertas y azoteas.

• Estado general de fontanería y red de saneamiento del edificio.

Si los propietarios tienen una renta anual inferior al 2,5 SMI el municipio facilita ayuda para la financiación de la obra, éstas pueden llegar al 75% del coste de la misma.