Metodos Para el Control del Mantenimiento

MÉTODOS PARA EL CONTROL DEL MANTENIMIENTO

Procedimiento para el control de los remates y acabados de obra

El punto A coincide en el tiempo con la terminación de la estructura, se comienzan a cerrar fachadas, rozas, instalaciones, etc.

1ªFASE: OA La relación propiedad-constructora es cordial, se generan alianzas entre personas, se denomina ``fase de noviazgo``

2ªFASE: AM Parte tolerancia y parte tensión, coincidiendo constructivamente con los cerramientos y las instalaciones.

3ªFASE: BM Muy conflictiva. Acabados y remates. Ruptura.

El método ARO no es más que un mecanismo del control. Los acabados deficientes son consecuencia de una contratación casi siempre a la baja.

Es el método idóneo para controlar la evolución de los remates y acabados por medio de una ficha de trabajo y 2 copias, una para la dirección facultativa y otra para la propiedad.

• Ejemplar para la constructora: Azul

• Ejemplar para la Dirección Facultativa: Blanco

• Ejemplar para la Inmobiliaria: Verde

PROCESO

Basándonos en las especificaciones primero del proyecto y posteriormente de la propia obra, hay que realizar un listado de unidades conflictivas, se colocarán según su puesta en obra ordenándolas cronológicamente.

Fijadas las unidades conflictivas se pasa a una segunda columna, en la cual se especifica localización espacial dentro de la vivienda.

Columna tipo de repaso

Columna central, marcando con X donde corresponda

SR: Sin repaso

A: Aceptada

RNA: Repasado no aceptado

Además de la fecha en que se ha controlado esa unidad y a quién correspondía el repaso, tomando las abreviaturas que se indicarán, por ejemplo:

Cr: Cerrajero

Et: Estuquista

E: Electricista

Casilla de observaciones para posibles notas.

El control se efectúa por un miembro de la dirección Facultativa y un técnico de la constructora. La DF lo utilizará para informar a la propiedad, y la constructora para repartir las tareas entre las subcontratas.

El método ARO debe concluir con una X en la casilla aceptada para todas las actividades conflictivas.

HITOS CONSTRUCTIVOS PARA FECHAR EDIFICIOS

• 1902 Altos Hornos de Vizcaya Perfiles normalizadosAntes perfiles de ala estrecha.

  
  

• Segunda mitad del siglo XIX Comienzan a usarse perfiles de ala estrecha.

  
  

• 1940 Deja de utilizarse el mortero de cal

  
  

• 1920-1930 Comienzan a aparecer los morteros de cemento

  
  

• Segunda mitad del siglo XIX Zinc en canalones

  
  

• Siglo XX Hormigón armado

  
  

• 1980 Cerámica de agujeros, bovedillas y ladrillos

  
  

• Antes del 1980 Tablero y revoltón.

  
  

• 1925-1950 Pletinas y cuadradillos

  
  

EJERCICIO DE EXAMEN

Enumera las ventajas e inconvenientes que plantea la utilización de ensayos no destructivos en las obras de rehabilitación, en relación con los ensayos destructivos.

VENTAJAS ENSAYOS NO DESTRUCTIVOS	INCONVENIENTES ENSAYOS NO DESTRUCTIVOS
Se pueden realizar in situ. Mayor facilidad de aplicación en edificaciones en uso. Más barato. Más rápido. Menor deterioro del material. Equipos más sencillos. Conocimiento de los resultados inmediatamente. Posibilita verificar las hipótesis del proyecto. Menos perjuicio del elemento a estudiar.	No son tan precisos como los destructivos, se conocen una serie de valores estimativos. Precisa a veces de ensayos destructivos. Requieren preparación técnica del operario. Falta de calibrado y precisión. No se encuentran tan normalizados como los ensayos destructivos.

EJERCICIOS DE EXAMEN

Ventajas e inconvenientes del método ARO

VENTAJAS

INCONVENIENTES

Asegura la calidad en la construcción y en los acabados de obra Mayor rapidez de localización de los fallos Mejor control, organización y planificación de obra Da prestigio a la obra y a sus ofertas Disminuye el número de reclamaciones Evita molestias al usuario (y posibles litigios) Aumenta la durabilidad de los materiales Mejora la obtención de documentación para la elaboración del libro del edificio Mejor conocimiento de la obra y como consecuencia toma de decisiones

Aumenta la tensión entre las dos partes del proceso constructivo: Dirección Facultativa y Empresa Constructora, pudiéndose dar la paralización de la obra por desavenencias. En principio es más cara para la propiedad Puede ahuyentar a los contratistas al exigirles mejor calidad de acabados Plantea una mayor complejidad en los remates Negociación precisa pues será un mayor coste