Rehabilitación de Edificios: Rehabilitación Edificios Históricos: La Economía en la Rehabilitación, Restauración y Mantenimiento

LA ECONOMÍA EN LA REHABILITACIÓN, RESTAURACIÓN Y MANTENIMIENTO

VALOR DE MERCADO: Precio habitual o normal con renuncia a la especulación o ganancia extraordinaria.

VALOR FUNCIONAL O DE USO: Se funda en la capacidad de la construcción para satisfacer nuestras necesidades.

VALOR EN VENTA: En función de la obtención de venta o beneficios concretos.

VALOR INTRÍNSECO: Coste de los materiales, mano de obra y suelo.

VALOR DE REPOSICIÓN: Valor real en un determinado momento de la depreciación en función de su conservación.

VALOR EN VENTA: Aquél por el que se transfiere una determinada edificación.

PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN

Valoración analítica: Computando el valor de la construcción más el coste del solar.

- V=valor que pretendemos conocer

S=valor del solar donde se ubica

r=coeficiente de reducción en función de la degradación o desgaste del edificio.

Bueno r = 1

Regular r = 0,85

Malo r = 0,70

Muy malo r = 0,55

- V=valor que pretendemos conocer

S=valor del solar

A=valor de los materiales de derribo

D=valor de los gastos de derribo

m=valor de los materiales vendidos

g=valor del transporte de escombros a vertedero

- RL=renta líquida

RT=renta total

G=gastos anuales del inmueble

- Considerar el valor medio

Valoración sintética
Por superficie: medición de lo construido y aplicación de un precio por metro cuadrado.
Por cubicación: cubicación del edificio y aplicación de un coste.
Por habitáculos
Por valor potencial: respecto a expectativas o la preciación que pueda tener en un futuro el edificio.

REHABILITACIÓN COMO POLÍTICA DE ACTUACIÓN-ENFOQUES ADOPTADOS

ÁMBITO DE LA REHABILITACIÓN

Enfoque ilustrado: en el espacio se refleja la Historia y la cultura (ADMINISTRACIÓN).
Enfoque sobre la degradación: búsqueda del equilibrio en la estructura social, evitando la segregación (ADMINISTRACIÓN).
Enfoque sobre la racionalidad: la ciudad ya está consolidada. Se trata de aprovechar las infraestructuras para el bien común (SECTOR PRIVADO).

COSTES DE MERCADO EN LA REHABILITACIÓN

Los costes por metro cuadrado de rehabilitación profunda están en torno al 20% por encima del costo por metro cuadrado de obra nueva y edificio de semejante categoría.

GENTRIFICACIÓN

Convertir una parte de la ciudad en un museo, se trata de la ocupación del centro para oficinas o locales comerciales con frecuencia bancos y hostelería produciéndose una expulsión de la población.

Se puede definir gentrificación como la compra de historia y cultura en términos de espacio.

AYUDAS ECONÓMICAS

SMI = salario mínimo interprofesional

Coeficientes de ponderación

Elementos comunes:

30% obra < 1200 euros

40% obra < 4500 euros

50% obra < 12000 euros

Subvención 6000 euros en obras superiores a 12000 euros

EJERCICIO EJEMPLO

Un señor va a arreglar el baño en su casa y quiere saber las subvenciones que puede solicitar.

Presupuesto arreglo del baño = 2400 euros

Matrimonio con 3 hijos

Ingresos anuales: El señor 7500 euros

La señora 4800 euros

Como son 5 en la familia (7500+4800) * 0,60 = 7380 euros

Siendo SMI = 420 euros al mes SMI = 5040 euros al año

Nos vamos al cuadro puede solicitar una subvención del 70% del arreglo.

EJERCICIO EJEMPLO

Obra en cocina = 6000 euros

Obra en baño = 3000 euros

Pintura casa = 1500 euros

Matrimonio sin hijos 36000 euros/año

SMI = 420 euros/mes SMI =5041 euros/año

En la familia son 2 36000*0,70 = 25200 euros/año

Nos vamos al cuadro Subvención del 40%

ANÁLISIS SOBRE EL ESTADO DEL EDIFICIO-DIAGNÓSTICO TÉCNICO PARA POSIBILITAR EL PROYECTO DE REHABILITACIÓN

Descomponer las diferentes partes del edificio.
Plantear sobre ellos 4 posibles estados de degradación.
Introducir correcciones sobre la situación espacial de la obra, volumen, acabados, acopios, etc.
Especificar por capítulos el grado de deterioro.
Proponer y plantear un esquema de trabajos susceptibles de realizar.
Realizar las estimaciones económicas.

INFORMES PERICIALES SOBRE EL ESTADO DEL EDIFICIO

Trabajo técnico requerido por particulares y por instituciones, a tener en cuenta:

Aplicación de ética profesional y objetividad.
No realizar nunca juicios de valor.
Descripción correcta de problemas.
No ser tajante, utilizar frases como: Estimo q..... Podría resultar....
Nunca poner en entredicho el informe o la opinión de otros compañeros aunque no lleven razón.

DEFINICIONES

INFORME: Documento con carácter técnico en el que se exponen únicamente las circunstancias observadas.
INFORME VALORADO: O valoración, cuando se asigna un determinado valor de mercado.
DICTAMEN: Documento en el cual se expone una determinada opinión técnica sobre el objeto de estudio basado y justificado en función al informe previo. Dar la causa más probable de los daños estudiados.
TASACIÓN O EVALUACIÓN: Fijar un precio sobre algo. Se utiliza para las hipotecas.
JUSTIPRECIO: Fijar por parte de la Administración el valor de lo que se expropia. Se utiliza para desahucios.
PERITACIÓN O DICTAMEN PERICIAL: Exposición oral o escrita en la que un técnico toma postura o emite su opinión.
PERITACIÓN URBANÍSTICA: Dictamen pericial con carácter urbanístico.
ARBITRAJE: Resolución oral o escrita por lauda de cuestiones técnicas que se han sometido a un arbitraje.
CERTIFICADO: Documento escrito en el cual ``Se asegura la verdad`` Intentar no certificar nada, y si se hace sólo a partir de un minucioso análisis de lo expuesto en un informe o dictamen previo.
CERTIFICADO DE TASACIÓN: No hacer nunca, se trata de un documento que se emite después de un informe-valoración previo.
HAGO CONSTAR: Documento escrito en el que se exponen o describen unos hechos ya acaecidos.
``SEGÚN MI LEAL SABER Y ENTENDER``: Expresión para colocar al final de un informe o dictamen.

GUIÓN PARA LA REALIZACIÓN DE INFÓRMES-DICTÁMENES

Cabecera	Datos Antecedentes
En Informe	Exposición de hechos ``probados``, circunstancias... Fundamentos: Jurídicos Técnicos
En Dictamen	Se trata de tomar postura, es una apreciación y opinión técnica, expuesta de la forma más objetiva posible y justificando los hechos con pruebas. Consta de: Examen y conclusiones.
Anexos	Se trata del material que soporta el informe, con referencias claras a la fuente o precedencia original. Planos, croquis, esquemas, documentación fotográfica, cuadros, tablas técnicas, mediciones, etc.